전세 보증보험의 모든것

안녕하세요. 오늘은 전세보증보험에 대해 알아보려 합니다. 많은 전세세입자들이 보증금을 보장받지 못해 사기를 당하거나 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 있는데요. 이를 방지하기 위해 전세보증보험에 가입을 하는데 모두가 다 가입할 수 있는 게 아니더라고요. 그래서 오늘 전세보증보험에 대해 제대로 알고 손해보는 일이 없도록 차근차근 알려드릴게요.

 

전세보증보험 (전세 보증금 반환 보증)이란?

 

전세계약이 종료될때 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 대신 반환 책임지는 보증상품으로 전세가격하락으로 전세입자가 집주인에게 전세보증금을 제때 돌려받지 못하거나 전세로 살고 있는 주택이 공매나 경매로 넘어가 보증금 회수가 어려울 경우 기관(주택도시보증공사와 주택금융공사)에서 임대인을 대신해서 임차인의 보증금을 돌려주는 보증상품을 말한다. (이후 기관에서 임대인에게 구상권 청구방식 : 주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울 보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입 : 2018년 2월부터 집주인 동의절차가 폐지되었음)

전셋값이 급등하면서 나중에 돌려받지 못할 수 있는 경우가 많아지다보니 불안이 커지면서 일반 세입자들의 전세반환보증 가입이 늘고있는 상황입니다. (21년 10월부터 주택임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되었음)

※ 예전에는 보통 세입자는 주택임대차 보호법에 따라 우선변제권을 갖기 때문에 전세권 설정, 확정일자 등으로 법적 대항력을 갖추면 별도로 반환보증에 가입하지 않는 경우도 많았지만 매매가와 전세보증금 차이가 없어지고 전세값이 매매가보다 비싸게 거래가 되면서 깡통주택으로 절락해 우선변제권이 있어도 보증금 전액을 돌려받기 어려운 상황이 발생하고 집주인이 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문에 위험에 놓인 세입자가 많아지고 있어 전세보증보험가입을 해야 합니다. 

전세보증보험에 적법하게 가입이 되어있는 경우라면 전세보증금 사고가 발행해도 세입자는 주택도시보증공사에서 보증금을 먼저 지급받을 수 있기 때문에 전세계약서를 쓸 때 특약사항에 보증보험에 대해 꼭 쓰셔야 합니다. 

 

하지만 반드시 보증보험에 가입이 되는 건 아니라고 하네요. 그럼 보증보험 가입이 안 되는 경우는 어떤 경우인지 알아볼까요?

 

보증보험가입이 안되는 경우

 

• 전세보증금 + 선순위 채권이 90%이하가 되어야 합니다.  주택가격 담보인정비율이 100% → 90%변경 (전세보증금 ≤ 주택가격 x 담보인정비율) : 선순위채권의 요건을 충족하지 못하는 경우 보증보험에 가입불가
• 선순위채권(빚 : 대출)이 주택가격의 60%를 초과해서는 안된다. 

예) ⓐ 1억 주택의 보증금 9000만 원· 선순위채권 x = 전세보증보험 o , ⓑ 보증금 9800만 원· 선순위채권 x = 전세보증보험 x ( 1억의 90% = 9000만 원 : 주택가격의 90% 이하가 되어야 함), ⓒ 보증금 3000만 원· 선순위채권 5500만 원 = 전세보증보험 x (선순위채권 9000만 원 x 60% = 5400만 원 : 선순위채권이 주택가격의 60% 초과 안됨), ⓓ 보증금 4000만 원, 선순위채권 5000만 원 = 보증보험 o (선순위채권 60% 이하, 총합 9000만 원) 

 

선순위채권확인은 등기부등본 을구에서 확인 (아래를 클릭해 주세요)

 

전세 들어갈때 등기부등본 확인 방법(근저당설정 확인)

 

• 선순위채권 파악 불가할 경우 : 세금체납이 있을 경우 (집주인에게 체납 여부 확인하고 서류 떼서 확인)
• 불법건축물의 경우 : 건축물대장을 떼서 확인
• 선순위 채권인 너무 많이 잡혀있을 경우
• 경매, 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등 권리침해사항이 있을 경우

 

 

건축물대장 열람 및 발급(아래를 클릭해 주세요)

 

건축물대장 등본(초본) 발급(열람) | 민원안내 및 신청 | 정부24

 

• 미등기건물일 경우
• 근린생활시설은 보증대상주택에 제외됨으로 근린생활시설로 되어있는지 확인

 

☞ "HUG전세보증보험 가입이 안 되는 경우 계약은 자동으로 해지되고, 기납입 계약금은 임차인에게 반환됨."이라는 특약사항으로 넣어야 함. : 만약 특약사항이 없는 경우 계약서 작성 후 계약금 납입까지 하고 차후 보증보험가입이 안되는 걸 알았다면 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

HUG전세보증보험 가입조건

 

1. 수도권은 7억 원, 그 외 지역은 5억 원 이하 보증금만 해당, 전세계약기간이 50%가 넘기 전에 신청.(2년 계약 시 1년이 넘지 않은 시점에 신청)
2. 대상주택은 주거형태를 갖춘 다중, 다가구, 다세대, 단독, 연립, 아파트, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등
3. 보증한도 : 주택가격 - 선순위채권금액 

• 전입신고와 확정일자를 받아야 함.
• 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격
• 등기부등본상 권리침해 없어야 함.
• 선순위채권이 주택가격의 60% 이내, 건물과 토지가 임대인 소유의 주택 이어야 함.
• 전세계약기간이 1년 이상
• 공인중개사를 통해 계약서 작성
• 건축물대장에 위반건축물이 아니어야 함.

 

전세보증보험 가입방법

 

방문, 인터넷, 모바일 신청 가능 (허그 전세보증보험 문의)

 

HUG전세보증보험(아래를 클릭하세요)

 

HUG 주택도시보증공사

 

 이상으로 전세보증보험에 대해 알아보았는데요. 가입이 안 되는 경우도 의외로 많으니 잘 살펴보시고 꼭 가입하셔서 보증금에 대한 보장이 될 수 있도록 하시기 바랍니다. 

오늘 포스팅은 이만 마칠게요. 행복한 하루하루 보내세요.