안녕하세요. 어제는 폭염으로 힘들었는데 오늘은 또다시 비가 내리기 시작하네요. 장마가 언제 끝날지...ㅡㅡ
오늘은 전세권 설정에 대해 포스팅해보려 합니다. 먼저 전세권 설정이 무엇이며 어떤 경우 설정하는 것인지 알아볼게요.
전세권 설정이란? |
임대인과 임차인이 임대차계약에서 당사자간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말합니다. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다.
전세권 설정 등기란? |
전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하기 위해 하는 등기를 말합니다. 전세권 설정 등기의 등기권자는 전세권자이며 등기 의무자는 전세권 소유자입니다. 전세권 설정 등기는 등기 권리자와 등기 의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 합니다.
1. 전세권 설정 등기를 요구할 수 있는 경우
- 전세가 잘 빠지지 않는 지역
부득이하게 외과의 어느 지역에 집을 얻어야 하는 경우, 그 집을 계약하면서도 계약기간이 지난다음에 다음 세입자가 구해질 수 있을까? 또는 세입자가 구해지지 않더라도 집주인에 내 보증금을 줄 수 있는 여력이 있을까?라는 의문이 든다면 집주인에게 전세권 설정등기를 요구할 수 있습니다.
- 집에 대출이 잡혀있는 경우
전세로 살 집에 주택담보대출이 크게 잡혀있는 경우입니다. 즉, 전세계약을 맺어 전세보증금을 집주인에게 건네었을 때 전세보증금으로 대출을 처분하고도 불안한 경우입니다. 이럴 때는 집주인에게 전세권 등기 설정을 요구할 수 있습니다.
- 전입신고가 불가능한 경우
집주인의 사정으로 전입신고가 불가능한 곳이 있습니다. 전입신고를 하지 않을 경우, 집주인이 바뀌었을 때 세입자는 어떠한 대응도 할 수가 없습니다. 그러면 내 보증금을 온전히 받는 것도 쉽지 않아 지는 것이죠. 이에 따라 전세권 등기 설정을 요구할 수 있습니다.
2. 전세권 등기, 집주인 장·단점
- 장점 : 없음
집주인 입장에서 전세권 등기 설정을 할 경우 좋은 점은 없다고 봐도 됩니다. 본인 집에 대한 권리를 넘기는 것이니 좋을 것이 없다고 봅니다. 그나마 장점이라고 말한다면 집에 대한 수리비 요구 정도인데 이건 일반 전세계약을 할 때에도 적용받는 부분이라 조금 애매합니다.
- 단점
① 세입자가 집을 담보로 대출을 받을 수 있다.
② 세입자가 타인에게 전세권을 양도하거나 전전세를 내놓을 수 있다.
▶ "집주인의 동의 없이 양도나 담보등을 제공하지 못한다"라는 특약을 넣어 대응이 가능합니다.
③ 계약기가 만료 또는 해지 시 보증금 반환이 어려운 경우 세입자가 바로 경매에 넘길 수 있다.
▶ "세입자의 사유로 일방적으로 계약 해지의 경우 보증금은 계약 만료 시까지 반환하지 않을 수 있다"라는 특약을 넣습니다. 왜냐하면 세입자의 사유로 일방적으로 계약이 해지되었는데 보증금을 계약 만료가 되지 않았음에도 주지 않았다고 해서 집을 경매에 넘기면 안 되기 때문입니다.
3. 전세권 등기, 세입자 장·단점
- 장점
① 집주인 동의 가 있다면 전세권을 양도가능하다.
② 보증금 받지 못하는 상황이 되면 바로 집을 경매에 내놓을 수 있다.
③ 전세권 설정 당일부터 효력이 발생하므로 확정일자보다 더 안전하다.
- 단점
① 전세권 설정 등기 신청 시 비용이 든다. (대략 보증금 1억 원에 20~30만 원 정도)
② 전세보증금이 낙찰가 보다 높은 경우 전세 보증금 전액을 반환받지 못한다.
전세권 설정에 대해 알아보았는데요.. 임대인과 임차인의 입장이 서로 다르기 때문에 좋은 쪽으로 협의하여 계약한다면 서로에게 이익이 아닐까요? 양보와 타협은 정말 힘든 일이지만 노력해야 할 부분이기도 하니까요.
오늘 포스팅은 이만 마칠게요.
행복한 하루 보내세요^^
